Contrato de gaveta: o que é, quais os riscos e como regularizar o imóvel

Resposta curta: contrato de gaveta é a compra e venda feita apenas entre as partes, sem escritura pública e sem registro na matrícula. Ele pode ter efeitos entre quem assinou, mas não transfere a propriedade: o imóvel continua em nome do vendedor. Em muitos casos é possível regularizar, e o caminho depende de cada situação.

O que é um contrato de gaveta?

É o contrato particular de compra e venda de um imóvel que nunca foi levado a cartório. As partes combinam o preço, pagam, às vezes o comprador até recebe as chaves, e a documentação fica “na gaveta”. A escritura não é feita e a matrícula do imóvel não é alterada.

No Brasil, a propriedade de um imóvel só passa para o comprador quando a compra é registrada na matrícula, no cartório de registro de imóveis. Por isso, mesmo morando no imóvel há anos e tendo pago tudo, quem tem só o contrato de gaveta ainda não consta como dono.

Por que o contrato de gaveta traz risco?

Enquanto o imóvel está no nome do vendedor, tudo o que acontece com ele pode alcançar o bem:

• Dívidas do vendedor: um credor pode tentar penhorar um imóvel que, no papel, ainda é dele.
• Divórcio ou falecimento do vendedor: o imóvel pode entrar na partilha ou no inventário.
• Nova venda: o vendedor pode, em tese, tentar vender o mesmo imóvel a outra pessoa.
• Dificuldade para vender ou financiar: bancos e compradores exigem a matrícula em ordem.
• Herança: os filhos podem encontrar um imóvel que não conseguem transmitir ou vender.

É possível regularizar um imóvel de contrato de gaveta?

Em muitos casos, sim. O caminho depende de perguntas como: o vendedor está localizável e disposto a colaborar? O preço foi totalmente pago? O vendedor faleceu? O imóvel tem dívidas, construções sem averbação ou outros problemas? Dependendo das respostas, podem ser avaliadas medidas como:

• Escritura e registro com a colaboração do vendedor (ou de seus herdeiros), quando ele pode assinar.
• Adjudicação compulsória, quando o preço foi pago e o vendedor não colabora com a escritura.
• Usucapião, em alguns casos de posse prolongada, que é um caminho próprio com requisitos específicos.

Não existe uma resposta única. Por isso o primeiro passo é analisar a documentação e a história do imóvel.

Que documentos ajudam a regularizar?

• O contrato de gaveta e recibos de pagamento.
• A matrícula atualizada do imóvel e as certidões do cartório.
• Carnês ou comprovantes de IPTU.
• Contas de água, luz e outros comprovantes de que você mora ou usa o imóvel.
• Documentos pessoais do vendedor, se você os tiver, e informações sobre como localizá-lo.

Mesmo com documentos incompletos, vale conversar: parte da análise é justamente descobrir o que falta e onde buscar.

Regularizar é caro e demora muito?

Depende do caminho. Há custos de cartório e tributos, como o ITBI quando aplicável, além dos honorários, e o prazo varia conforme a situação do imóvel e do vendedor. Nenhum profissional sério deveria prometer prazo ou valor antes de conhecer o caso. O que dá para fazer é, na primeira conversa, explicar quais são as etapas, o que pesa em cada uma e o que você precisa providenciar.

Primeiro passo

Se você tem um imóvel de contrato de gaveta, não espere o problema aparecer na hora da venda ou da herança. Reúna os documentos que tiver e converse com o escritório. Conheça também a área de regularização de imóveis e, se for o caso, a de usucapião, ou fale com a gente.

Perguntas frequentes

Contrato de gaveta tem validade?

Entre as partes, ele pode produzir efeitos e servir de prova da compra. Mas ele não transfere a propriedade: isso só acontece com o registro na matrícula.

Posso vender um imóvel que tenho só com contrato de gaveta?

Na prática é muito difícil. O comprador e o banco exigem a matrícula em ordem, e o imóvel ainda está no nome de outra pessoa. O mais seguro é regularizar antes.

E se o vendedor faleceu?

Em geral será preciso envolver os herdeiros ou o inventário, ou buscar outro caminho. Cada caso é analisado individualmente.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado. Cada situação tem particularidades que mudam o caminho adequado.